לרכוש דירה באמצעות משכנתא היא מהלך חשוב אשר משפיע על איכות החיים שנים רבות קדימה. ככל שהידע רחב יותר וההתמצאות בתהליך טובה יותר ככה תקלו על עצמכם בעתיד, הן מבחינת גובה ההחזר, והן מבחינת תנודתיות ההחזרים ואפשרויות הפירעון המוקדם.
דבר ראשון -לרכוש דירה בהתאם ליכולת שלכם לשלם עליה. להתפתות לדירה גדולה וחלומית מבלי לחשוב על התקציב שאתם יכולים להרשות לעצמכם יוביל לטעות שאולי לא תוכלו לתקן בעתיד. את התקציב יש לקבוע לפני שהלכתם אפילו לראות דירה ולשמור על איפוק – לא לקנות מעל יכולתכם.
הון עצמי – לפי הוראות בנק ישראל צריך 25% הון עצמי לצורך רכישת דירה , מה שמאפשר לכם לקחת רק 76% משכנתא, וטוב שכך. זה מבטיח שערך הדירה גם אם ירד בעתיד עדיין יהיה מובטח בעת המכירה ויספיק על מנת לפרוע את המשכנתא מבלי להיות חייב לבנק סכום גבוה יותר, ולכם זה מאפשר לשלם פחות תשלומים חודשיים, זה יוביל לכך שתתאמצו להשיג הון עצמי גבוה יותר ופחות הלוואה.
מי שרוכש דירה שנייה להשקעה יכול לקבל משכנתא עד גובה של 50% בלבד והיתרה מהונו האישי.
גובה ההחזר החודשי- הבנקים מתנים את גובה המשכנתא ביכולת ההחזר החודשית של בני הזוג, ההמלצה היא שגובה ההחזר לא יעבור את 25% מסך ההכנסות של משק הבית, לעיתים ניתן לחרוג ולקחת תשלומים בגובה של 30%, לא מומלץ יותר. אל תלחצו על הבנקאי, ההמלצה הזו נועדה להגן עליכם ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים:
מסלולי המשכנתא: הללו מתחלקים ל-3:
- מסלול צמוד פריים – הגבלות בנק ישראל לא מאפשרות לקחת משכנתא יותר משליש במסלול זה, לאור הסיכון הגבוה שהריבית תעלה לאורך השנים, מה שיעלה את גובה ההחזר ויכביד עליכם כלכלית. היתרון הגדול של מסלול הפריים זה שתמיד אפשר לפרוע אותו ללא קנסות. כך שאם יש בעתיד הנראה לעין חסכונות /קרן השתלמות/ בונוס או הכנסה חריגה צפויה , תוכלו לפרוע את המשכנתא ולהחזירה לפני הזמן.
- ריבית קבועה לא צמודה – ההלוואה צמודה למדד בתוספת ריבית יחסית נמוכה, היתרון במסלול זה שההחזר קבוע ולא אמור להשתנות אלא בעליית המדד, ולאור אינפלציה נמוכה בשנתיים האחרונות סביר להניח שבתקופה הנראית לעין ההחזרים יהיו קבועים, מה גם שהריבית בתקופה זו נמוכה מאוד במשק ולכן גם אם המדד יעלה עדיין המסלול הזה אטרקטיבי. החיסרון הגדול – שלא ניתן לפרוע את החלק הזה של המשכנתא מבלי לשלם קנס גבוה בפירעון.
- ריבית משתנה כל 5 שנים- הריבית נמוכה וההחזר נמוך – אבל רק בחמשת השנים הראשונות, הריבית הנקובה לתקופה שמעבר ל5 השנים הבאות אינה ידועה מראש ויכולה להשתנות, אבל גם אפשר יהיה למחזר את ההלוואה בעוד חמש שנים ולחפש אלטרנטיבה טובה יותר. היתרון שפה אפשר להחזיר את ההלוואה חלקה או כולה פעם ב 5 שנים ללא קנס.
והדבר האחרון – לרכישת דירה יש הוצאות נוספות מתוכננות ובלתי מתוכננות – תשלום לעורך דין על עריכת הסכמי המכירה /רכישה של הנכס. דמי תיווך אם העסקה נעשתה באמצעות מתווך, מס רכישה, (מס שבח לבעלי דירה שנייה), עלות שיפוצים, הכוללת הוצאות רכישה של ריהוט חדש או מוצרי חשמל לבית. בקיצור ההוצאה לא מסתכמת ברכישת הנכס, צריך לקחת בחשבון לפחות 10% נוספים על מחיר הבית במקרה הטוב.
